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東莞廠租暴漲的背后:深圳產業外溢,東莞成了最大“接盤手”

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發布日期:2019-11-10
核心提示新疆黃頁網訊:2015年起,隨著深圳產業外溢,東莞憑借著毗鄰的地理優勢,成為了最大的接盤手,東莞廠租也隨即開啟增長模式。 雖然各項成本都在漲,但是東莞完整
        新疆黃頁網訊:2015年起,隨著深圳產業外溢,東莞憑借著毗鄰的地理優勢,成為了最大的“接盤手”,東莞廠租也隨即開啟增長模式。
       雖然各項成本都在漲,但是東莞完整的產業鏈依然是無可替代的優勢,也是林磊仍然堅持留在東莞的原因。
       從歷史上看,多數科技創新中心是從制造業中心發展而來。離開了制造業的支撐,會導致創新的空心化。
       三年前,一家機床附件廠的老板陳鵬將工廠從深圳龍崗區搬遷到了東莞長安鎮,圖的就是東莞廠租便宜。沒想到,現在他又要再次面對廠房租金漲價的現實。
       這家機床附件廠安身于長安鎮霄邊社區的莞深智造工業城里,顧名思義,工業城容納著眾多來自東莞本土以及深圳的企業。
       彼時,陳鵬在莞深智造工業城里租下了300平方米的廠房,簽了3年合約,租金為6000元/月,平均下來是20元/平方米的價格。隨著租約即將到期,陳鵬被告知,續約廠租將漲至1萬元,漲幅超過六成。
       漲價幅度超出了陳鵬的預料,超30元/平方米的租金,恰恰是他離開深圳時的租金水平。如果按這個價格續約,幾乎沒有什么利潤可言。
       2015年起,隨著深圳產業外溢,東莞憑借著毗鄰的地理優勢,成為了最大的“接盤手”,東莞廠租也隨即開啟增長模式。
       當地房產中介劉軒說,大約五年前,東莞的租金還有個位數水平,如今漲幅最大的臨深片區和松山湖區域已高至35元/平方米,距離深圳較遠的水鄉片區也要15—20元/平方米。
       據報道,2018年東莞臨深某鎮一社區粗略統計,社區廠房的租金價格由2016年的12—13元/平方米上升到2018年底的16元—25元/平方米,部分廠房甚至達30元/平方米。
       該社區黨工委書記介紹,近年來雖然新建數十萬平方米的廠房,但依然是供不應求,社區內的廠房都是滿載。
       出走鵬城
       “不是深圳真待不下去,我也不愿搬。”陳鵬其實是深圳人,屬于同行中較晚搬來東莞的。如今因為工作,他每天都要奔波于深莞兩地。
       多位從深圳搬來東莞的企業主回憶,最近一次深圳企業向東莞轉移是從2013年開始的。當年以《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》(下稱《意見》)為首的多份文件陸續出臺,被視為深圳打響引導產業轉型升級戰的第一槍。
       《意見》強調,由于率先遇到了空間資源緊張的問題,深圳要加快產業轉型升級,構建以“高新軟優”為特征的現代產業體系。同時,限制、淘汰落后產能。
       隨后,深圳先后制定了15部地方性環境?;しü婧凸嬲?,開始嚴查環保,貫徹落實清潔生產。許多中小企業難以達到環保要求,如若增加符合環保要求的先進生產設備,無疑要增加企業成本。
       據上述受訪者回憶,一方面是政府的引導退出,另一方面是深圳租金以每年近四成的幅度漲價。2015年起,深圳以制鞋、模具、塑膠、五金電鍍為代表的高能耗、高污染、低產能的傳統制造業首當其沖,紛紛出走鵬城。
       東莞成為許多企業首選的落腳之地。企業主們表示,當時東莞的優勢很多,最重要的就是租金便宜,相當于深圳2010年之前的水平。東莞經濟過去依賴外貿,自2008年金融?;蟠笫艽蚧?,當地制造業一度萎縮,所以來者不拒。
       其次,東莞的勞動力成本低,最低工資標準要比深圳低約300元,平均工資更是低不少。
       比起更加便宜的粵西粵北地區,東莞距離深圳最近,這讓工廠的大部分員工都能接受,愿意跟著工廠一塊搬遷。如果員工不愿意跟隨工廠搬遷到異地,根據勞動合同法,企業還需支付員工經濟補償金,每工作一年就要補償一個月。
       正是從這一時期開始,劉軒告說,不少像莞深智造工業城一類的工業園區開始崛起,紛紛做起簡易裝修——粉刷外墻、建起透明落地窗。
       原本淘汰一些落后產能,讓鄰居東莞享受溢出效應的紅利,雙方合作共贏。但到了2016年,一篇名為《別讓華為跑了》的文章在互聯網上炸開。作為一家每年稅收超過百億、全球領先的通信科技巨頭,華為的“出逃”讓“深莞之爭”成為熱門話題。
       文章提出一個疑問,隨著華為終端部門搬遷至東莞松山湖,未來其他部門是否有可能跟隨?
       2017年7月,深圳市政協發布了一份《深化供給側結構性改革,壯大深圳實體經濟重點調研報告》。報告稱,深圳制造業外遷已成潮流。同時,大多數外遷企業已不再是低端落后的制造型企業,而是先進制造業,尤其是一些大中型企業。
       2019年6月,深圳市政府向人大常委會提交的《深圳市2018年中小企業發展情況報告》顯示,2016—2018年間,37.5%的外遷企業集中出現在電子信息制造業領域。
       隨著各類深圳企業搬遷,東莞的產業鏈相應豐富起來?;斬寺浠繕膠?,華為供應商軟通動力、華勤通訊,華為軟件服務商中軟國際、易寶軟件均陸續宣布,在松山湖展開布局。
       不過,每次消息一出,就意味著松山湖科技產業園區的租金又要攀升不少。
       走還是留?
       眼看著東莞廠租持續攀升,近些年,一些工廠的確搬走了。部分流向西部內地城市,部分則搬遷至越南、老撾、印度等國家。
       東莞的模具廠老板林磊與陳鵬一同從深圳搬來。他說,最早去越南的那一批工廠,剛開始都很興奮,覺得胡志明市就是10年前的東莞,材料、人工等成本能便宜一半。但是搬遷過去的許多廠家沒過多久又搬了回來。雖然成本便宜,但東南亞沒有東莞如此齊全的產業鏈支撐。
       林磊舉了一個簡單的例子,他的一位朋友此前就將模具廠搬遷到了越南,一旦機器出現問題就成了大麻煩。在東莞模具城,更換零件半小時就能搞定,但在越南,往往需要奔波一周,不但要找相關零件廠家,還要花費大量精力進行溝通。
       林磊還從朋友口中得知越南“人比較懶”,無法像東莞的工人一樣勤奮、肯加班,還有歸屬感。
       雖然各項成本都在漲,但是東莞完整的產業鏈依然是無可替代的優勢,也是林磊仍然堅持留在東莞的原因。
       深圳受制于工業用地短缺,2007年第一次迫使大量勞動密集型的低端制造業開始外遷。曾經是深圳市機械行業協會機床工具專業委員會成員的顏一凡回憶,2007年,協會開始牽頭在東莞或惠州建立新的產業基地,原因是深圳已經沒有更多的工業用地提供給它們。
       那幾年的全國和廣東省兩會中,時常都能聽到深圳人大代表和政協委員呼吁給深圳劃撥更多土地的聲音。
       東莞在2000年時曾提出要打造“國際制造業名城”,但在2008年受全球金融?;寤骱?,國外訂單大幅減少,大批工廠倒閉,一下子從“民工荒”變成了“失業潮”。
       在東莞開了15年模具廠的本地人陳大發說,為了渡過難關,東莞各鎮街原本從2008年年末起決定降低廠房租金,降幅約20%。但隨著深圳企業的入駐,廠租不降反升。
       深圳需要遷出,東莞需要引進,此后,東莞的制造業形成“一鎮一品”的優勢,以陳大發所在的模具行業為例,長安鎮自此云集更多的大型配件廠商,集聚效應增強。
       東莞在承接深圳制造業轉移的過程中,外貿依存度大幅降低。根據東莞市統計局的數據,東莞外貿依存度(進出口貿易總額/GDP)從1995年433.8%的歷史最高峰下降至2018年的162%。
       得益于過去幾十年來的“合作無間”,在2019年中央印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》里,深圳和東莞被放在了一起:以深圳、東莞為核心,在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進制造業產業集群。
       “深圳總部研發+東莞生產制造”的模式已經成為一種常態,東莞的房價與廠租隨之向深圳水平迅速靠攏。
       其中,不乏一波眼光超前的“二房東”率先布局。據多家媒體報道,深圳、福建、江西等地的房地產投資商開始大舉進入東莞,一時之間,以工業園為代表的工業地產,成為東莞當地比商用住宅更熱門的投資標的。
       無論是東莞還是深圳都在2018年出臺了政策,限制“二房東”進入廠房租賃市場。但據東莞的企業老板反映,這只是讓眾多“二房東”轉到了地下。
       東莞廠房租金難以平抑還是因為供小于求。一直以來,農村集體土地都是珠三角工業發展最為重要的要素資源,但東莞農資辦負責人公開表示,東莞市農村集體經濟組織基本已無新增建設用地,今后物業發展的新方向只能指望“三舊”改造。
       再平衡戰略
       近兩年,東莞開始不斷發力新興產業。但根據東莞統計局數據,2018年東莞新興產業增加值合計9155.18億元,略低于2017年的9183.55億元,增長速度也從2017年的13.6%降至9.1%。
       廣東省社科院區域與企業競爭力研究中心主任丁力表達了他的擔憂,他說,如果深圳的溢出效應讓東莞以為可以吸引一大批像華為這樣的企業,產生這樣的錯覺是危險的。事實上,華為是鮮有的,各類中小廠家才是東莞的產業主體。“東莞要琢磨下,沒有華為,東莞未來的路怎么走。”
       先東莞一步,深圳的產業結構已經發生變化。自2008年深圳企業大規模外遷以來,深圳制造業產值增長速度逐年降低,在2014年甚至出現了零增長。深圳第二產業的GDP占比也在2011年后連續5年下降,低于第三產業占比。
       另據深圳市地方金融監督管理局統計,2018年,深圳金融業實現稅收(不含海關代征和證券交易印花稅)1314.8億元,占深圳市總稅收的22.37%,已經超過了制造業20.30%的貢獻比例。
       據丁力觀察,目前雖然很多企業仍將總部設在深圳,沒有搬遷,但其中很大一部分原因是看中了深圳的土地,想把土地紅利裝進荷包,其中不乏死而不僵的僵尸企業。
       近幾年,深圳大學中國經濟特區研究中心副主任袁易明一直呼吁,深圳本土仍需要強大的制造業。2018年他接受采訪時表示,深圳的發展邁向了一個新臺階,人均GDP達到了2.7萬美元,同時生產成本在快速增長。中高收入時期對于制造業的去留是城市的共性困惑,深圳同樣處于這樣一種形勢中。
       他認為,從歷史上看,多數科技創新中心是從制造業中心發展而來。離開了制造業的支撐,會導致創新的空心化。
       深圳已陸續出臺了種種增加工業用地、留住人才的政策,背后是深圳希望留住實體經濟的決心。
       早在2016年,深圳就已提出確保中長期內全市工業用地總規模不低于270平方公里,占城市建設用地比重不低于30%。此類政策被袁易明稱為產業結構的再平衡戰略。
       最近,深圳還開始大規??ü滄》?,房價只有市場價的50%-60%。按照深圳的設想,到2035年,深圳將擁有140萬套保障性住房,可以覆蓋深圳常住人口的1/3。
       有意思的是,為了建設公共住房中的人才住房,深圳在2018年拿下了一塊位于東莞塘廈的商住用地。
(應受訪者要求,陳鵬、劉軒、林磊、顏一凡、陳大發為化名)
 
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